剛剛過去的國慶假期，成都市雙流區的張曉朋一邊忙著尋找出租房，一邊親暱關注著維權群里的動靜。5月初，他給長租公寓巢客遇家公司交了一年的房租2萬多元，8月初就遇到公司人去樓空。
他的遇到不是個案。8月27日，有租客在杭州長租公寓友客剛剛交了2萬余元房租，中介卻卷款而逃;9月初，上海長租公寓嵐越被當地公安機關立案查訪
比年來，長租公寓在各大城市發展趕快，但市場魚龍夾雜。據不完全統計，繼上年南京樂伽公寓爆雷后，本年8月至今短短一個多月時間里，已有十多家采取高進低出長收短付這種不正經模式運營的住房租賃企業疑似跑路，一些公司資金杠桿率達十倍以上，涉及資金上億元，給上萬房東及租客帶來重大經濟損失，也使得長租公寓行業遇到空前的信用危機。
多地長租公寓接連跑路
近期，杭州、上海、合肥、鄭州、廣州等地多家長租公寓公司爆雷，這些公司均采取高進低出長收短付模式經營，即高價收房、低價出租，對房東采取每月支付，對租客則收取至少半年以上的房租。一些企業按年收、按月付，杠桿率能放大到十倍以上。
現在各大城市的長租公寓分為兩類，一類是重資產型，重要為開闢商自持的長租公寓，也有部門國有房源;一類是輕資產型，由住房租賃企業在市場上蒐集散開的個人房源，統一托管和轉租。輕資產、托管式住房租賃企業因門檻低、起步容易，現在是市場主力。
本年3月，成都市民張小姐將一套閑置房產掛到閑魚App上出租，隨后，一名巢客遇家的業務員私信查問張小姐是否台灣運彩中獎經驗考慮將住宅托管。經核查該公司相關營業信息沒有疑問后，兩方簽訂了委托控制服務合同，租金是2800元一個月。4月，張小姐不經意間得知，租客竟以不到2024元的代價租下了屋子。那時就覺得不對勁，但合同已經生效。
該屋子的租客陳女士是一名剛結業的大學生。我租房時看了房東和中介公司簽訂的委托書，才放心租下這套屋子。陳女士說，由於租金比市場價低三四百元，中介要求必要一次性繳納一年的租金，那時總共繳納了兩萬多元。
陳女士承租后，巢客遇家每個月給張小姐交付房租，然而自7月起，張小姐再也沒有接收過房租。8月初，巢客遇家全部業務員離職，公司人去樓空，大批房東和租客聚集在辦公室外打探動靜，加群抱團維權。
8月19日，《經濟參考報》記者陪同張小姐前去當地派出所報案時看到，很多手持一城一家豬豬幫巢客遇家租賃合同的受害者正排著隊報案。時值結業季，受波及群體多為剛結業的大學生，大批租客交了一年甚至兩年房租，房東卻充公到錢，要求租客搬離，很多租客陷入無家可歸田地。也有不少租客不愿搬離，與房東產生矛盾。派出所民警通知記者，此案波及面大，現在經偵部分正在查訪。
巢客公寓官網顯示，截至2024年9月，其已布局杭州、上海、蘇州、武漢、成都、天津六個城市，累計控制過份兩萬套房源。有報道稱，巢客公寓此次事件造成約1.7萬人長處受損，涉及資金過份億元。記者了解到，武漢巢客公寓曾在4月被曝出資金鏈斷裂，涉及租客房東超8000人。
為何各地的高進低出式租賃公司近期會合爆雷?成都市房地產經紀協會常務副會長劉翔以為，一方面，受疫情等陰世足 延長賽 運彩礙運彩 和局 足球，企業資金鏈越發緊張，繃不住了;另一方面，在各地更嚴肅的監管下，這些公司的疑問或被動或主動地會合曝光出來，并形成連鎖反映。
現在，各地爆雷事件正在陸續查訪之中。但網友通過多種渠道反應，很多租客已被房東強行搬走行李，甚至被趕了出去，屋子也更改了門鎖。
受騙人群都是剛需
趕快發展的住房租賃市場帶來魚龍夾雜、泥沙俱下的亂象，一些企業采用高進低出長收短付這種不正經經營模式，給行業發展蒙上陰影，有專家甚至直言，長租公寓爆雷，比P2P爆倉危害更大。
2024年以來，我國大力支援住房租賃市場發展，其本意是落實房住不炒，推動形成租購并舉、住有所居的房地產市場。2024年，16個城市進入中心財政支援住房租賃市場發展試點范圍，包含有一線城市和部門二線城市。中原地產首席解析師張大偉以為，這些城市租賃住宅規模較大，不亂了這些地域的租賃市場，有利于推動全國租賃市場康健發展。
專家以為，一些企業高進低出長收短付的不正經經營模式重要有以下特點。
一是門檻低，手段隱蔽，模式易復制。業內人士坦言，高進低出類企業本身是輕資產，利用相對優惠代價快速占領市場、利用時間差形成巨大的資金池，一旦其進行其他投資或秘密遷移，資金鏈很容易斷裂。在此階段，公司大約率會出現法人改變、經營范圍改變等轉嫁責任的操縱，爆雷后的企業法人往往是一些替罪羊，幕后操盤手難以追責。此外，這一模式門檻低、易復制，比如，四川悅冠背后操盤手與原成都樂伽公司是同一批人，換個馬甲再來一次。
二是法律界定難題，資金追回難以落實。西南財經大學經濟學院教授劉璐以為，這一商務模式和前幾年一地雞毛的P2P公司沒有本性區別，可是，這一模式在前期又很難界定其惡意經營的性質。企業可以說這是一種拓荒市場的商務行為，將爆雷理由包裝成經營不善。
成都市律師協會副會長陳軍表示，假如企業重要擔當人或股東不存在卷資跑路或者刑事詐騙等場合的話，那麼擔當人個人只蒙受有限責任，重要責任還是以公司名義來蒙受，但許多公司爆雷后償還才幹很弱，如遭遇重要擔當人跑路的話，租客和房東的資金追回將很難落實。記者了解到，2024年，擁有4.5萬間出租房的南京樂伽公寓爆雷后，終極認定的是民事責任，房東和租客損失難以補救。
三是監管手段不足。成都市住建局相關擔當人表示，本年以來，成都要求住房租賃企業開業前向住建部分出具開業教導并存案，其租賃合同也要存案，但若公司刻意隱匿存案，行政監管便難以蓋住。陳軍表示，住房租賃企業違背合同約定，本身屬于民事糾紛，應通過司法程序辦理，在企業無違法行為的場合下，主管部分無權采取行政手段強制處理。
貝殼研究院高等解析師黃卉以為，由于市場主體和租賃房源的數目大、種類多，監管是否能全面蓋住市場上的租賃房源以及租賃機構的經營行為，是各地實際操縱過程中的一大難點。
四是社會危害大。記者發明，此類事件被波及的租客往往是還沒有進入社會的學生，或者是剛進入社會的職場新人，社會經驗不足，抵御風險才幹弱。房東也是受害者，因收不到租金而強制收房，造成不少社會矛盾。
劉璐以為，假如在市場拓展階段台灣運彩玩法技巧心法，這些企業的賬上并沒有資源用來燒錢以獲得客群的話，那這便是明顯的龐氏騙局，而且此類事件比P2P事件危害更大，由於被騙的人群都是剛需，一旦企業跑路，租客們不僅無法退款，還無房可住。蛋殼公寓副總裁林甦表示，這些事件搗亂了正常市場秩序，給住房租賃行業發展蒙上一層陰影，造成劣幣驅趕良幣的惡性競爭。
資金池疑問亟待監管
多位業內人士呼吁，應盡快完善監管制度，縮小預收租金資金池，加大對高進低出、長收短付、違規改造、發表虛假房源等行為的打擊力度，保障租客和房東的正當權益，也為規范經營的企業營造優良發展生態。
首要，加速立法程序，完善監管制度。9月7日開始，住建部就《住房租賃規則(征求意見稿)》向社會公然征求意見。此中一條明確，住房租賃企業存在長收短付高進低出等高風險經營行為的，房產控制等部分應當將其列入經營反常名錄。直轄市、設區的市級人民政府可以創建住房租賃資金監管制度，將租金、押金等納入監管。
劉翔發起，盡快出臺相關實施細則、場所性規則、監管措施細則等一系列配套制定，促進規則落地。劉璐以為，對長租公寓這一新興行業，在許可企業創造試探的同時，市場監管、住建、金融等部分應創建聯盟監管常態化機制，對此類企業在注冊之初即納入監管范圍，督促其存案及合規經營。
其次，加強金融監管，縮小預收租金資金池。現在，南京、杭州、西安等城市出臺了長租公寓專用賬戶監管設法，杭州還凍結企業部門資金作為風險防控金。
劉翔以為，長租公寓行業利潤率低，正常經營的企業，根本上要到達90%至93%的住宅出租率，企業才有可能盈利，而疫情以后，大部門企業出租率達不到這一尺度，發展舉步維艱。與此形成強烈對比台灣運彩投注站的是，高進低出式租賃企業卻采用預收一年甚至兩年租金的手段，在短期內積累了一個巨大的資金池。
繳納高額風險防控金可能會讓本已微利的合規經營企業加倍艱難，且對高進低出企業約束有限。為支援行業康健發展，更有效的設法是減少預收租金，盡可能減低資金池規模，同時設立專項賬戶進行監管。劉翔呼吁。
9月11日，成都市發表租賃資金監管新規，要求住房租賃企業開立全市唯一的資金監管賬戶，對于支付租金周期過份三個月的，應將收取的租金、押金和利用租金貸獲得的資金存入監管賬戶。
再次，回歸服務業屬性，加強行業自律。劉璐以為，長租公寓屬于主要民生領域，應防範行業過度金融化，率領企業減低杠桿。
劉翔呼吁行業回歸并做強服務業屬性，比如，用雷同發展信托制物業的思路，勉勵租賃企業向業主提供包含租前、租中、租后全鏈條環節的信托制托管服務，讓業主和租客之間合同直簽、房租直付，從根源上杜絕騙錢跑路、經營不善、哄抬租金。
林甦發起全行業加強監視，及時向行業協會和主管部分舉報，連續不斷擠壓此類企業的生存空間，對可能涉嫌違法犯法的行為形成有力震懾，營造有利于行業康健不亂的發展氛氣。
最后，加大風險警示，發動社會監視。陳軍發起，通過多種宣傳渠道，讓房東和房客深刻熟悉到介入這種租賃方式的風險，警惕不正經代價租金的誘惑。黃卉發起，各城市創建糾紛處理和舉報公示制度，通暢投訴舉報渠道，發動公共氣力介入監視，同時充分發揮小區物業的作用，對行業亂象進行有力監視舉報。
